2020년도 올해 5월에는 처음으로 연간 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 소득 신고와 세금 부과가 시행됩니다.
지난해 집을 임대하고 임대료를 받았다면 올 5월 종합소득세 신고 기간 중 반드시 국세청에 소득신고를 해야 합니다.
즉.부동산임대 등의 소득을 벌어들인 경우 연초에 하는 연말정산과는 별도로 종합소득세 신고를 따로 해야 합니다.
올해부턴 임대수입 2천만원 이하의 주택임대사업자의 사업자등록 의무화와 함께 종합소득세 신고는 필수로 진행해야 합니다.
5월 임대사업자 종합소득세 절세법,종합과세 vs 분리과세 유리한 선택은?
종합소득세란?
종합소득세는 개인이 1년간의 경제활동으로 얻은 소득에 대하여 납부하는 세금으로 모든 종합과세 대상 소득을 합산해 계산하고, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 신고∙납부합니다.
5월 종합소득세 신고대상자는 사업자등록번호를 보유한 개인사업자나 연 소득 2천만원 초과하는 이자∙배당 등의 금융소득자, 3.3%의 원천징수 소득이 있는 프리랜서, 연 300만원 초과하는 기타소득자 등입니다.
(분리과세되는 이자∙배당소득과 분리과세를 선택한 연 300만원 이하의 기타소득, 양도소득, 퇴직소득은 종합소득세 합산과세 신고 대상에서 제외)
주택임대소득 과세요건은?
2019년 귀속(2020년 신고)부터는 2천만원 이하 주택임대사업자도 전면 신고를 해야 합니다.
월세 수입이 있는 고가 1주택자와 2주택 이상 소유자, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자가 이에 해당됩니다.
월세없이 보증금만 받는다고 해도 3억 초과하는 보증금이 있는 3주택 이상에게는 간주임대료를 과세하고 있습니다.
간주임대료는 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융 수익의 이자 부분을 임대수입으로 간주해 과세하는 것을 말합니다.
그러나 전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하의 기준 둘 다 만족하는 소형주택은 2021년 12월 31일까지 간주임대료 과세대상 판단 시 주택수에 포함하지 않습니다.
소형주택 3채 이상 보유하면서 보증금만 받는 경우에는 간주임대료 대상이 되지 않는 것이죠. 예를 들어 부부가 주택이 소형주택 3채, 비소형주택 1채로 총 4채를 소유하고 있을 때 4주택 모두 보증금만 받는 경우는 간주임대료 대상에 포함되지 않습니다.
기준시가 9억원 이하의 국내주택 1채만 가지고 있거나 2주택 이하의 월세 없이 보증금만 받는 경우 소득세는 비과세 대상입니다.
공동명의 주택을 소유 중이라면 보통은 지분율이 가장 큰 사람의 주택수에 포함시킵니다. 반반일 경우 각각의 주택으로 봅니다.
하지만 임대수입을 누구에게 줄 것인지 합의해 특정한 한 사람에게 정해주게 된다면 합의된 사람의 주택수에 포함할 수 있습니다.
주택임대소득 과세방법?
연 소득이 2천만원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있고, 2천만원을 초과하면 무조건 종합과세 신고 대상입니다.
종합과세는 1년 동안 얻은 근로소득, 사업소득, 이자소득, 배당소득 등 모든 종합소득을 합산해 5월에 신고하는 것인 반면, 분리과세는 특정소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리해 과세하는 것을 말합니다.
종합과세 vs 분리과세
종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 유리할까?
분리과세를 선택할 경우 주택임대소득을 다른 소득과 분리해 14% 단일 세율로 과세 종합과세를 선택하면 다른 종합소득금액(사업소득·근로소득·연금·이자·배당·기타 소득)과 합산해 6~42%의 누진 세율을 적용
여기서 분리과세시 등록임대주택 여부에 따라 필요경비와 공제∙감면의 혜택이 있습니다.
임대사업자 등록여부에 따라 차이가 있는데요,대사업자로 등록한 경우 총 수입금액의 60%를, 미등록 사업자의 경우 총 수입금액의 50%를 필요경비로 인정받을 수 있다.
다만 등록임대주택으로의 혜택을 받기 위해선 지자체와 세무서에 모두 사업자등록을 하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.
분리과세의 경우 기본공제라고 하며, 역시 임대사업자 등록 여부에 따라 차이가 있다. 주택임대사업자로 등록한 경우 400만원, 미등록사업자는 200만원을 공제합니다.
기본공제는 임대소득 이외의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용받을 수 있습니다.
납부할 세금의 일정액을 임대주택 등록 형태에 따라 차등을 두고 감면
단기(4년) 임대주택으로 등록한 경우 납부할 세금의 30%를 감면
장기임대주택(8년)으로 등록하면 납부 세금의 75%를 감면
누진세율이 적용되는 현행 세법 체계상 종합과세가 분리과세보다 높은 소득구간의 세율이 적용돼 세금에 대한 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.
이에 일반적으로 주택임대소득 외 별도의 소득이 높을 경우 분리과세를 하는 것이 유리합니다.
하지만 임대소득 이외에 다른 근로소득이나 사업소득이 없을 경우엔 종합과세가 나을 수 있습니다.
예를 들어 임대소득이 연간 1200만원 이하의 경우 소득세율은 6%로, 분리과세(14%)보다 더 낮은 세율을 적용 받게 됩니다.
즉 임대소득을 포함한 모든 소득을 합산해 적용되는 세율이 14%가 넘는다면 분리과세를, 그렇지 않으면 종합과세를 선택하는 것이 좋습니다.
끝으로....
임대소득은 분리과세를 선택하더라도 반드시 신고기간에 신고해야 한다는 점에 주의해야 한다. 신고 기간은 5월 1일부터 6월 1일까지다.
복잡한 세무관련은 세무사 상담을 받는 것이 좋으며,또한 국세청은 5월 소득세 기간에 홈택스를 통해서 종합과세와 분리과세를 비교할 수 있는 계산서비스를 제공할 예정입니다.
이를 활용해 어느 게 더 유리한지 따져보고 최종 신고하시길 바랍니다.
