부동산 투자에 관심을 갖기 시작한 투자자라면 이같은 공급 공고문을 접할 기회가 많아질 것이다. 대략 어떤 의미인지는 알겠는데, 눈길이 가면서도 잘 이해가 안되는 단어가 있다.

`건폐율`과 `용적률`. 항상 붙어다니는 이 단어속엔 투자의 보물이 숨겨져 있다고 해도 과언이 아니다. 만일 모르고 덥볐다간 큰 낭패를 볼게 뻔할 만큼 매우 중요한 부동산 용어다.

 

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하는 것으로 모두 건축물과 관련된 것이므로 '건축법'에서 그 개념을 설명하고 있지만 특정 지역이나 지구 등에서 건폐율이나 용적률의 기준을 정하는 것은 토지의 경제적·효율적 이용과 관련된 것이므로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(이하 '국토계획법'이라 함)에서 특정 용도지역에 포함되는 대지의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도· 종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항을 용도지역별로 명확하게 구분하여 규정하면서 건폐율 및 용적률의 최대한도의 범위를 같은 법 제77조 및 제78조에서 용도지역별로 세부적으로 구분하여 규정하고 있다.

 

용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 일컫는 용어다.

대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적 비율인 건폐율이 건물의 평면적 밀도를 보여주는 지표라면 용적률은 건물의 수직적 밀도(층고)와 관련이 깊다. 건폐율이 같다면 용적률이 높을수록 건물을 높게 올릴 수 있다.

기존 주택 수보다 늘어난 물량을 일반분양으로 돌려 건축비를 충당할 수 있어 사업성을 높이는 요술방망이가 될 수 있다.

 

용적률 제한은 난개발을 막아 주거 환경의 쾌적성과 안전성을 높이기 위해서다.

높은 건물이 마구잡이로 들어서면 주변 지역의 일조권과 조망권이 침해받게 되고 교통난, 학교시설 부족 등의 부작용을 낳을 수 있다.

 

건폐율과 용적률에 대해 자세히 알아 보겠습니다.

건폐율vs용적률

▣ 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다.

건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다.

 

예를 들면, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 됩니다.

나머지 40%는 공지인데 현실적으로 40%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다.

그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.

건폐율(%) = 건축면적/대지면적 * 100

예) (A)건물이 100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물인 경우의 용적률과 건폐율은? 


     (A) 건물의 용적률 = 지상층연면적(40*5=200)/대지면적(100) *100 = 200% 


     (A) 건물의 건폐율 = 건축면적(40)/대지면적(100) *100 = 40%

건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.

 

지번이 부여된 지역의 토지로 소유자가 같고 용도가 같으며 지반이 연속된 토지)의 건폐율 60%와 용적률 180~400%는 무엇을 의미하는 것일까?

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다 출처=이코노믹리뷰

토지이용규제정보서비스에 따르면 `건폐율`은 땅 전체면적에서 건물을 지을 수 있는 면적의 비율을 의미한다.

 

즉 건폐율은 1층짜리로 건물을 옆으로 얼마나 넓게 건축할 수 있느냐를 판단할 수 있는 지표다.

예를 들어 대지 면적이 100㎡이고 건폐율이 70%라고 가정한다면 전체 100㎡ 면적중 70%인 70㎡까지 건물을 짓는데 사용할 수 있다는 의미다.

 

건폐율을 규제하는 이유는 건축물이 과도하게 밀집하는 것을 방지하고 일조와 통풍, 채광 등을 지키기 위한 것이다. 최소한의 일상생활과 재해로부터 안전 공간을 확보하도록 하는 취지다.

 

 

용적률은 건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 의미한다. 출처=이코노믹리뷰



▣ 용적률

용적률이란? 
용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다. 
다만, 용적율을 산정할 때의 연면적은 다음에 해당하는 면적을 제외한 부분을 뜻합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호).

가. 지하층의 면적 
나. 지상층의 주차용(해당건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 
다. 「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 
라. 「건축법 시행령」  제40조제3항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 

용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 * 100 

 

용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율입니다.

예를 들면, 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 됩니다.

여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로, 공동주택의 피로티, 승강기탑/계단탑/망루,장식탑.옥탑,굴뚝.물탱크.기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.

 

건폐율과 용적율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있음을 뜻하고있습니다.

 

좀 더 자세한 사항은 해당 자치구 건축과 또는 건축사사무소 등에 문의하시기 바랍니다.

 

주택이나 아파트를 짓기 위해 토지를 매입하는 단계부터 건폐율과 용적률을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
주거용도와 토지종류에 따라 건폐율, 용적률 상한선이 정해져 있고 지자체마다 기준도 다르기 때문에 해당 부분에 대한 사전조사는 필수적이다.

 

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건폐율과 용적률, 연면적 등을 계산할 수 있는 간단한 계산기입니다.

 

 

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